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房产案例:购买的拆迁安置房被原房主抵押后—房屋过户、抵押程序细节的重要性

时间::2018-08-16??

承办律师:胡军强,bet36体育投注APP_bet36备用网址_bet36体育线上投注律师,电话13373652810

代理要旨:经过依法登记的房屋抵押权,效力可以对抗生效的法律文书。但是,抵押权的产生、变更也必须严格履行相关手续,否则***可能不享有优先受偿权。

案件:(2014)锡民终字第1483号:顾某与某、冯某民间借贷纠纷二审民事判决书

案情摘要:

  我的当事人沈某以3万元购买了冯某的拆迁房房票,自行承担所有费用,约定5年期满后过户。五年期满后,冯某将原来的产权证挂失并补办新政,并将该房屋卖给了第三人。沈某获悉后立即起诉,后调解结案:房屋归沈某,沈某再补偿冯某3万元。双方自行办理过户。结果在过户期间,冯某的女儿沈某萍向顾某借款35万,冯某用这套房子提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。后顾某起诉要求实现抵押权,沈某作为第三人参加诉讼:要求确认抵押权无效。一审法院支持了顾某优先受偿的诉请,驳回了沈某的诉请。沈某不服,提起上诉,二审法院依然驳回了沈某要求确认抵押无效的诉请,但撤销了一审顾某享有优先受偿的判决。换句话说,沈某保住了自己的房子。

律师评析:

  1、关于善意取得:很多人疑问,沈某已经通过法院调解书取得了房屋的产权,为什么冯某恶意抵押给顾某,但这个抵押行为依然有效?

  这是因为顾某对房屋产权变更不知情,基于“公示信赖”原则取得的抵押权是受法律保护的,因此一审、二审均确认顾某取得的抵押权有效。

  因此,风险提示:房屋买卖一定要及时办理过户手续,否则不产生物权转移的效力;通过法院判决书或调解书可以产生物权转移的效力,但同样不能对抗善意第三人。

  2、既然顾某的抵押权有效,为什么***终法院判决顾某不享有优先受偿权?

  这***涉及到了本案的关键:顾某在办理抵押登记时存在重大瑕疵:顾某当初出于慎重,要求办理抵押后再放款,因此先以与冯某存在35万债权为由,办理了抵押登记手续。其后才与冯某的女儿沈某萍签订了35万的借款合同,冯某在担保人处签字。

  那么,问题***来了:用于办理抵押登记的债务发生在顾某和冯某之间,而实际上债务发生在顾某和沈某之间;这是两个不同的法律关系。一审时,我发现这个瑕疵后,***将辩论重点***集中在这里。但是一审法院并未接受我的观点。二审法院起初也并不接受我的观点。但是我坚持将辩论重点集中在这个瑕疵上:抵押权的产生、变更必须经过法定登记手续;法院以判决形式变更已经登记过的抵押合同的主体,没有法律依据。二审法院***初做出了以上判决。

法律依据:

  《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日建设部令第56号发布根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正)

  第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的,应当遵守本办法。

  第二十五条 房地产抵押,抵押当事人应当签订书面抵押合同。

  第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容:(二)主债权的种类、数额;

  第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

  《物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

  ******百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

  《担保法》第五十条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

  第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。